주택 경기가 호황일 때는 아파트를 매물로 내놓기 좋은 시기지만, 아파트를 매도하면 매도자는 양도소득세를 납부해야 한다는 점을 잊지 말자. 아파트 양도소득세는 주택을 매도할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금으로, 세금의 종류와 계산 방법 등 복잡한 과정이 따르므로 미리 철저히 알아두는 것이 중요하다.
양도소득세의 종류
양도소득세의 종류는 부동산 취득 시점에 따라 종합소득세 과세와 종합부동산세 과세로 나뉜다.
종합소득세 과세 (2006년 1월 이전 취득자)
종합소득세 과세 대상은 2006년 1월 1일 이전에 취득한 주택이다. 양도소득을 종합소득에 합산하여 계산한 세율에 따라 세금을 납부해야 한다.
종합부동산세 과세 (2006년 1월 이후 취득자)
종합부동산세 과세 대상은 2006년 1월 1일 이후에 취득한 주택이다. 양도소득을 별도의 세목으로 계산하여 고정 세율인 11~25%를 적용한다.
양도소득세 계산 방법
양도소득세 계산 방법은 취득 시점에 따라 종합소득세 과세와 종합부동산세 과세로 구분된다.
종합소득세 과세
종합소득세 과세의 양도소득세는 다음 공식에 따라 계산한다.
양도소득세 = (매도가액 – 취득비 – 필요경비 – 비과세거래) × 세율
매도가액: 계약서에 명시된 주택 매도 가격
취득비: 주택을 처음 구매할 때 납부한 금액 (주택가격 + 등록세 + 취득세 + 인지세 등)
필요경비: 주택을 매도하기 위해 지출한 비용 (중개수수료, 장부비 등)
비과세거래: 주택을 보유 기간이 10년 이상인 경우 5천만 원까지 비과세
세율은 계산한 양도소득에 따라 다음과 같이 적용된다.
- 0~3천만 원: 4%
- 3천만~5천만 원: 10%
- 5천만~1억 원: 20%
- 1억 원 이상: 35%
종합부동산세 과세
종합부동산세 과세의 양도소득세는 다음 공식에 따라 계산한다.
양도소득세 = 매도가액 × 세율 – 비과세금액
세율은 취득 당시의 주택 특성에 따라 다음과 같이 적용된다.
- 일반 주택: 11%
- 고가주택 (매도가액 9억 이상): 15%
- 2세대 주택: 18%
- 3세대 이상 주택: 25%
비과세금액: 부동산 취득세의 범위 내에서 다음과 같이 계산된다.
- 1~10년 보유: 3천만 원
- 10년 초과 보유: 6천만 원
세율별 양도소득세 계산 예시
아래는 세율별 양도소득세 계산 예시이다.
종합소득세 과세 (매도가액 5억 원, 취득비 3억 원, 필요경비 5백만 원)
- 양도소득: 5억 – 3억 – 5백만 = 1억 9천 5백만 원
- 양도소득세: (1억 9천 5백만 원) × 20% = 3천 9백만 원
종합부동산세 과세 (매도가액 7억 원, 취득 시점 일반 주택)
- 양도소득: 7억 원
- 양도소득세: (7억 원) × 11% – 3천만 원 = 6천 4천만 원
세금 공제 및 감면
아파트 양도소득세에는 다음과 같은 세금 공제 및 감면 혜택이 있다.
- 자산수득공제: 종합소득세 과세자에 한해 양도소득에서 5천만 원을 공제
- 주택마련세액공제: 종합부동산세 과세자에 한해 부동산 취득세 또는 종합부동산세 중 큰 금액을 양도소득에서 공제
- 주택개조비 공제: 종합소득세 및 종합부동산세 과세자 모두 주택 개조비 중 4천만 원까지 양도소득에서 공제
- 재산권이전세액 공제: 종합부동산세 과세자에 한해 취득 시점의 재산권이전세액을 양도소득에서 공제
- 도시개발세액 공제: 종합부동산세 과세자에 한해 취득 시점의 도시개발세액을 양도소득에서 공제
결론
아파트 양도소득세는 주택 매도 시 발생하는 이익에 부과되는 세금으로, 세금의 종류와 계산 방법 등이 복잡하다. 따라서 아파트 매도를 계획 중이라면 취득 시점과 양도소득에 따라 적용되는 세율, 세금 공제 및 감면 혜택을 미리 파악하여 세금을 최소화하는 방안을 마련하는 것이 중요하다.